成都楼市新政51条新政发布,严控中心城区土地,预售门槛提高

成都市人民政府在官网发布《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》,包括取消“70/90政策”、推行棚改货币化安置、落实购房优惠等意见。这一被房地产业界称为“成都楼市新政51条”的文件,被认为是继2007年以来,房地产政策中涉及最多方面、条款最多的政策。据悉,该政策自2016年7月13 日~2020年12月31日执行。

政策解读

消化库存,严控中心城区土地

意见明确表示要“修编城市规划,适度降低中心城区开发强度,减少房地产建设总量”,同时在供地上对各区(市)县(每年房地产开发用地供应规模实行计划控制和动态监控调整,超过控制计划指标的,暂停房地产用地供应)。

四川中原企划部有关业内人士对此认为,对中心城区开发的控制体现了“因地施策”原则。但同时也表明中心城区土地将日渐稀缺,现有项目则会成为“香饽饽”。

对于控制计划指标,表明今后房地产会保持一个适中的开发节奏。但按照当前新房去化周期,对各区县土地供应短期内不会造成太大影响。天府新区直管区不受限制,显示了政府大力开发的决心。

预售门槛提高,中小房企压力增大

据多位业内人士透露,一般来说,针对有地下施工作业的高层,以往只要求项目建设达到“正负零”(建筑的标高,通俗说一般是指楼的一层地面)标准即可申报预售许可证。

而本次出台的意见对项目拿预售许可的条件更为苛刻,要求“申请预售许可的工程形象进度应当达到:规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程,规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。”

成都某品牌房企的工程部负责人秦先生表示,该意见让项目拿到预售许可证的条件变得更为严苛,会大大延长销售周期。根据测算,按照新政策执行,规划7层的项目或将延迟1个半月才能拿到预售证;而规划35层的项目则可能将延迟近4个月才能拿到预售证。

另有业内人士指出,提高预售门槛是为了防范楼市烂尾、跑路状况增多的情形发生。比如规划40层的房子,今后就要求必须修到20层才能开卖,这大大降低了购房者的交易风险。但这也对开发商的资金实力、操盘水平提出了更高的要求,若执行到位,中小开发企业的生存空间将进一步被挤压。

报建费缓交

40万方项目资金压力减4400万

值得注意的是,此次还针对房企减负提出了针对性意见。最抢眼的一点是“按照要求开工建设成品住宅的优良信用房地产开发企业,其成品住宅建筑面积的报建费允许缓交50%,缓交期限为一年。”

报建费是指项目开工前办理施工许可证需要缴纳的项目费用,通常按建筑面积来计算。缓交报建费对开发商意义到底有多大?成都某品牌房企的工程部负责人秦先生为记者测算,报建费目前的缴纳标准是220元/㎡,按照一个体量为40万平方米的项目计算,新政前,项目需一次性缴纳报建费8800万;新政后,项目则可以有4400万的费用可以缓交一年,可以一定程度上缓解房企资金压力。

【业内反响】

供求两端发力 关键看政策落实

对于此次出台的新政,业内普遍看好,后期如果执行到位,将极利于整体市场的良性发展。

著名房地产专家谢逸枫点评该意见时就明确表示:“去库存目的很明显,供求两端都有所发力,非常全面,但关键要看政策落实。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为:“成都仍然有去库存压力,想方设法去库存仍然是目前房地产市场的主要任务。这些招数其实在其他城市也都有过,或者在国家层面也都曾出现过,所以关键还是在于具体落实。”

而落实到具体区域的影响,成都正合则表示:高新西区及近郊热点区域,临近地铁线项目带来去化机会,可积极吸附在成都上班的农村户口人员购买。同时因为土地供应总量与节奏被严格控制,需要各开发企业拿地部门做好年度规划,未来对拿地策略性要求更高。

《成都市人民政府关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》全文

文  号:成府发〔2016〕17号签发单位:
签发时间:生效时间:
各区(市)县政府,市政府各部门,有关单位:
  
根据中央推进供给侧结构性改革有关精神,为落实省政府《关于印发促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施的通知》(川府发〔2016〕17号)要求,积极支持居民合理住房消费,有效化解房地产库存,促进房地产市场平稳健康发展,按照“管控增量、消化存量、提升质量、因地施策”的原则,经市政府研究同意,现提出以下意见。
  

一、科学调控市场供应

  

(一)强化规划引领作用。

 
 1.修编城市规划,适度降低中心城区开发强度,减少房地产建设总量,优化产品结构,完善公共配套,提升城市居住品质。(责任单位:市规划局、市级相关部门)
  
2.在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,房地产开发企业可调整商品住房项目套型结构,出让土地的规划条件中不执行有关套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积必须达到开发建设总面积70%以上的条款。(责任单位:市规划局、市国土局)
  

(二)控制房地产用地供应规模。

 
 3.综合考虑经济发展、土地资源、市场需求等多种因素,对各区(市)县(含成都高新区、成都天府新区,下同)每年房地产开发用地供应规模实行计划控制,超过控制计划指标的,暂停房地产用地供应。商业用房、办公用房库存较大的区(市)县,应适当降低商业用地在供地计划中的比重。(责任单位:市国土局、市房管局、市规划局)
 
 4.根据房地产市场调控信息监测平台,对各区(市)县房地产开发用地的供应节奏进行动态调整。新建商品住房可售存量销售周期连续三个月低于下限的区(市)县,加快商品住宅用地供应;销售周期连续三个月高于上限的区(市)县,暂停商品住宅用地供应。锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区(以下统称为五城区)及成都高新区的销售周期下限、上限分别为6个月、12个月,龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县的销售周期下限、上限分别为7个月、14个月,其他区(市)县销售周期下限、上限分别为8个月、16个月。(责任单位:市国土局、市房管局)
 
 5.市政府确定的重大产业化项目用地和成都天府新区直管区,暂不受所在区域供地计划、可售商品住房销售周期等指标要求限制。(责任单位:市国土局、市房管局)
 
 6.调整土地竞买保证金制度,实行按宗地交纳竞买保证金,引导房地产开发企业理性竞地。(责任单位:市公资交易中心、市国土局、市财政局)
 

 (三)调整房地产用地供应结构。

 
 7.综合考虑经济、社会发展情况,修编城市规划,有效控制商业办公用房总量,优化区域布局和商住比例,分区域调整商业用地面积。商业办公用房过剩的片区,调减商业用地规模和开发强度。(责任单位:市规划局、市国土局、市商务委、市房管局)
 
 8.减少或暂缓五城区和成都高新区新征集体土地用于房地产项目开发,进一步支持旧城改造土地加快上市,加大“征而未供”土地征后实施力度,切实提高存量国有建设用地在土地供应中的比例。(责任单位:市国土局、市房管局、市建委、市规划局)
 
 9.各区(市)县应在市上确定的房地产开发用地供应规模控制计划范围内,合理确定县城、重点镇、重点产业发展区域之间的供应计划规模,严控库存较大区域供地,增加重点扶持区域土地供应。(责任单位:市国土局、市规划局、市建委)
 

 (四)加强部门协同配合。

 
 10.建立由市房管局、市国土局、市建委、市规划局、市商务委、市统计局、市金融办、市国税局、市地税局、成都公积金中心等部门参加的房地产市场调控市级部门联席会议制度,定期会商市场形势,研究调控对策,落实去库存措施,调控过剩区域供地节奏,提出区域土地供应意见,报五城区土地出让方案决策委员会决策。(责任单位:市房管局、市国土局、市建委、市规划局、市统计局、市金融办、市国税局、市地税局、成都公积金中心)
 
 11.建立由市房管局牵头,市国土局、市规划局、市建委、市商务委等部门参加的市房地产市场调控信息监测平台,集合各部门掌握的商品房项目土地、规划、建设、销售、使用等信息,对房地产库存实现全过程、多层次动态监控,为我市房地产市场调控决策提供信息化平台支撑。(责任单位:市房管局、市国土局、市规划局、市建委)
 

 二、努力促进房产消费

  

(五)统筹拆迁安置房、保障性住房和商品房市场。

  12.棚户区改造全面推行货币化安置,不再新建拆迁安置房。(责任单位:市房管局、市财政局)
  13.出台推进农村集体土地征地拆迁货币化安置的指导意见,引导和鼓励被征地农民购买存量商品住房满足住房需求。(责任单位:市国土局、市财政局、市房管局)
 
 14.不再新建保障性住房,通过购买的方式筹集房源。(责任单位:市房管局、市财政局)
  

(六)落实房产交易税收优惠政策。

 
 15.对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。(责任单位:市地税局、市房管局)
 
 16.对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。(责任单位:市地税局、市房管局)
  17.个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。(责任单位:市国税局、市地税局、市房管局)
 

 (七)加大金融助购力度。

 
 18.居民家庭首次购买五城区和成都高新区普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例为25%,购买其他区(市)县的普通住房可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买五城区和成都高新区的普通住房,最低首付款比例调整为35%,购买其他区(市)县的普通住房可向下浮动5个百分点。(责任单位:市金融办、市房管局)
 
 19.探索开展住房公积金贷款转商业贷款和住房公积金信贷资产证券化工作,提升公积金使用效率。(责任单位:成都公积金中心、市金融办)
 

 (八)支持农民工或农民进城购买商品住房。

 
 20.除五城区和成都高新区南部园区外,其他区(市)县可根据实际情况对农民工或本市农民首次在当地购买普通商品住房给予不超过购房款总额3%的购房补贴,补贴款由各地财政自主解决。(责任单位:市房管局、市财政局)
 
 21.扩大农民工住房公积金缴存覆盖面,农民工缴存公积金6个月以上可使用公积金贷款购买商品住房。(责任单位:成都公积金中心)
 
 22.农民工申请商业性个人住房贷款的,可自主选择等额本息、等额本金等还款方式和按月、季、半年或按年的还款频率,首付款比例达到30%及以上的,鼓励金融机构实行优惠利率。(责任单位:市金融办、市房管局)
 

 (九)培育和发展商业地产需求。

 
 23.完善楼宇等级评定标准体系,搭建楼宇经济推介服务平台,加大对城市综合体项目的二次招商引资力度,促进楼宇经济提档升级,推动服务业发展重心由载体建设向产业发展转型。(责任单位:市商务委、市投促委)
 
 24.大力发展卫生医疗、文化娱乐、休闲旅游、体育健身、教育培训、养老健康等带有民生和基本配套属性的产业,促进消费升级,培育商业用房需求。(责任单位:市商务委、市投促委、市卫计委、市文广新局、市旅游局、市体育局、市教育局、市民政局)
 

 (十)大力发展租赁市场。

 
 25.加快搭建住房租赁信息政府服务平台,为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务,实现房屋租赁合同网上登记备案,方便群众办事。(责任单位:市房管局)
 
 26.积极开展公租房租赁补贴试点工作,鼓励符合条件的公共租赁住房保障对象,到住房租赁市场承租符合保障标准的住房,政府给予租金补贴。(责任单位:市房管局)
 
 27.鼓励房地产开发企业自持商业、办公物业并进行统一招商、整体运营,各区(市)县可根据实际情况,对规模以上自持经营的商业、办公物业给予租金补贴。鼓励各区(市)县采取租赁方式解决社区用房、医院、学校、菜市场等公建配套。(责任单位:市商务委、市投促委、市民政局、市卫计委、市教育局、市建委)
 
 28.支持投资人整体购买或长期租赁待售房源用于租赁经营,鼓励社会资本和银行、证券、保险、信托、基金等金融机构投资商业地产租赁市场。(责任单位:市商务委、市投促委、市金融办)

  三、积极支持企业发展

 

 (十一)降低企业开发成本。

 
 29.普通住宅土地增值税预征率执行1%,非普通住宅土地增值税预征率执行2%,非住宅土地增值税预征率执行2.5%。(责任单位:市地税局)
 
 30.对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府的学校、医院、幼儿园等公建配套用地,移交后暂不征收城镇土地使用税。(责任单位:市地税局)
 
 31.减半收取临时接电费(施工用电保证金),停止向水泥生产企业收取散装水泥专项资金,对未拖欠农民工工资的建筑施工民营企业按相关规定减免保证金。(责任单位:市建委)
  32.对未中标的土地竞拍保证金返还核验工作时限缩短为1个工作日。(责任单位:市公资交易中心)
  

(十二)鼓励企业创新产品。

  33.支持楼宇企业利用商业、商务办公场地,打造创新创业孵化载体,按免租孵化期限(不低于1年)给予房租补贴。对其为提升孵化能力实施场地改造及公共技术设备设施购置等发生的费用,科技部门按照市政府办公厅《关于加快推进创新创业载体建设若干政策措施的意见》(成办发〔2015〕43号)规定给予费用总额的20%且最高不超过500万元的经费补贴。(责任单位:市科技局)
 
 34.鼓励企业开发建设成品住宅,按照要求开工建设成品住宅的优良信用房地产开发企业,其成品住宅建筑面积的报建费允许缓交50%,缓交期限为一年。企业不按时补缴缓交报建费的,不予以建设工程竣工验收,征收超期缴纳的滞纳金, 并予以不良信用记录。对符合环保要求和质量认定,且成品住宅占比大于50%的商品房项目,或者单体建筑预制装配率高于该项目应达标准10%(含)以上的商品房项目,按认定的成品住宅面积或装配式方式建设的建筑面积,给予10元/平方米的环保补贴。(责任单位:市建委、市财政局)
 

 (十三)支持企业做大做强。

 
 35.放宽在建工程抵押登记主体,将在建工程抵押权人登记主体由银行扩展至所有法人、自然人和其他组织,拓宽企业融资渠道。(责任单位:市房管局)
  
36.在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权和负债一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为的,不属于征收增值税项目。(责任单位:市国税局)
 
 37.鼓励房地产企业兼并重组,提高行业集中度。(责任单位:市建委)
 

 四、切实优化市场环境

 

 (十四)强化企业监管。

 
 38.加强对房地产企业开发建设经营行为的日常动态核查,年度抽查率不低于企业总数的5%。对信用等级差或信用预警被纳入重点监管的开发企业予以重点核查,优秀信用企业免于核查。发现问题,及时责令整改和规范。(责任单位:市建委)
 
 39.对报名参与建设用地使用权招拍挂出让的开发企业进行信用核查把关。发生拖欠工程款引发民工工资拖欠、项目停工等违法行为、屡次违法违规导致信用等级差或信用预警被纳入重点监管的开发企业,或主要股东是其他重点监管开发企业主要股东的企业,以及欠缴土地出让价款的企业,均不得在我市参与土地竞买。(责任单位:市建委、市公资交易中心、市国土局)
 
 40.建立房地产开发资质审核和企业信用状况挂钩机制。严把开发企业信用核查关,因信用等级差或信用预警被纳入重点监管的开发企业资质不得升级、在现有项目开发完毕后不得承担新的开发业务,逐步清出不良房地产开发企业。(责任单位:市建委)
  

(十五)防范市场风险。

 
 41.提高商品房预售门槛,本意见实施后新出让土地开发建设的商品房项目,其申请预售许可的工程形象进度应当达到:规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程,规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。(责任单位:市房管局)
 
 42.加强商品房预售资金监管,保障购房者权益。建立完善房地产市场预警机制,加强商品房市场异动监测,及时发现和处置存在的问题。(责任单位:市金融办、市房管局)
 
 43.加大对各类违规销售行为的查处力度和曝光力度,规范市场交易行为。加强社会舆论引导,及时解读相关政策,增强消费信心,稳定市场预期。(责任单位:市房管局、市建委)
 

 (十六)完善公建配套。

 
 44.加强拟上市出让宗地周边独立占地公共配套设施建设,土地统征、整理单位按照城市规划对出让宗地周边公共配套设施进行同步建设,未完善配套或未纳入同步建设计划的,暂停该宗地上市。(责任单位:市建委、市国土局、市规划局)
 
 45.优先实施出让宗地及周边区域道路、绿地、公共交通设施等公共配套设施建设,提高出让地块区域基础设施配套水平。(责任单位:市建委、市交委、市规划局、市国土局)
 
 46.开发项目公共配套设施应与开发项目同步报建、同步实施、同步验收;如单一地块项目分期实施,公共配套设施应纳入第一期报建。(责任单位:市建委、市规划局)
  
47.开发企业未按要求同步建设、移交公共配套设施的,在开发企业信用管理系统中予以不良信用记录,纳入重点监管,不得在我市再参与土地竞买。(责任单位:市建委、市公资交易中心、市国土局)
 

 五、严格落实属地责任

  

(十七)妥善处理矛盾纠纷。

 
 48.各区(市)县要建立房地产风险防控台账,根据不同情况设立风险等级,对存在较大风险隐患的项目要纳入重点监控范围,对其负责人要开展经常性约谈。(责任单位:市建委、市房管局、市金融办)
 
 49. 各区(市)县建设、国土、房管、规划、公安等相关职能部门与街办(乡镇政府)要形成合力,建立会商机制,协同调处各类群体性事件和矛盾纠纷。(责任单位:市建委、市国土局、市房管局、市规划局、市公安局)
 

 (十八)强化目标管理。

 
 50.市政府将房地产市场去库存工作纳入年度目标考核,力争用五年时间,基本解决区域性、结构性过剩问题,实现供需基本平衡。(责任单位:市政府督查室、市级相关部门)
 
 51.各区(市)县可根据本意见制定实施细则,因地制宜出台行之有效的政策措施,按照属地管理的原则,切实抓好房地产市场去库存工作,对去库存工作推动不力的区(市)县,及时进行约谈。(责任单位:市政府督查室、市监察局)
 
 本《意见》自印发之日起30日后执行,有效期至2020年12月31日。本《意见》实施过程中,如上级出台新规定,按新规定执行。

附件:成都市房地产市场调控部门联席会议制度

成都市人民政府
2016年6月13日
附件

成都市房地产市场调控部门联席会议制度

成都市房地产市场调控部门联席会议制度

  为积极贯彻中央和省市经济工作会议精神,增强房地产市场监测研判和综合调控能力,提高房地产市场管控水平,确保房地产市场健康稳定持续发展,决定建立成都市房地产市场调控部门联席会议制度。
 

 一、主要职能

 

(一)统筹协调贯彻落实国家和省、市关于房地产市场调控的政策措施。

  

(二)会商房地产市场情况,分析研判市场形势。

 

(三)研究提出房地产市场调控政策建议和措施,明确调控任务分工。

 

 (四)根据房地产市场分阶段库存情况和供求状况,明确销售周期,提出区域土地调控意见,报五城区土地出让方案决策委员会决策。

 

 (五)市政府交办的其他事项。

 

 二、成员单位

 
 联席会议由市房管局牵头,市国土局、市建委、市规划局、市商务委、市统计局、市金融办、市国税局、市地税局、成都公积金中心等单位参加。联席会议由市房管局主要负责人担任召集人,分管负责人担任副召集人,各成员单位有关负责人为联席会议成员。联席会议成员因工作变动需要调整的,由所在单位提出,联席会议确定。
 
 联席会议办公室设在市房管局,承担日常工作。联席会议设联络员,由成员单位有关处室负责人担任。
  

三、工作规则

 
 联席会议原则上每季度召开一次全体会议,可根据工作需要临时召开会议,由召集人或副召集人主持。成员单位根据工作需要可以提出召开会议的建议。研究具体工作事项时,可视情况召集部分成员单位参加会议,也可邀请其他部门和区(市)县政府参加会议。联席会议以会议纪要形式明确议定事项,经与会单位同意后印发实施,并上报市政府。
 

四、工作要求

 
 各成员单位要按照职责分工,认真落实联席会议的议定事项,主动推进房地产市场调控工作,互通信息,密切配合,相互支持,形成合力,充分发挥联席会议作用,形成高效运行的长效工作机制。联席会议办公室要及时向各成员单位通报情况。

文章部分内容转自成都商报

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本文标题:成都楼市新政51条新政发布,严控中心城区土地,预售门槛提高
本文作者:存档兴隆湖
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发布时间:2017-06-16 10:16:46
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存档兴隆湖

这家伙很懒,什么也没留下。

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